SUNREIT 分析

延续上篇文章长期投资REIT？，我发现SUNREIT似乎蛮有潜能纳入长期投资组合，于是在新年期间也大约翻阅了SUNREIT的年报和季报，加上近来出炉的第二季报告。所以，就顺手做个简单研究，然后记录一下自己看到的重点。

SUNREIT旗下三大业务，分别是零售、酒店和办公室，以及医院和工业地段。

SUNREIT最赚钱的资产是零售，占了总营业额的74%；酒店占15%、办公室占6%以及其他占5%。

尤其是Sunway Pyramid商场，根据2018年报，SUNREIT的NPI（Net Property Income）占56.7%（RM237.9M），平均出租率达98.9%。

零售资产里，贡献最少的是Suncity Ipoh Hypermarket.

因此，SUNREIT未来租金股息的起伏，大部分都是取决于零售商场的租金表现，其余酒店业务只要不下跌，表现平稳，租金收入每年微幅增长是没问题的。

第二季度报告也在前些日子出炉，由于是第二季的关系，蛤蜊就把它当作半年来看和比较。

半年的NPI成长0.2%至2亿1473万9000令吉，净利倒退6.3%至1亿3941万令吉，想当然的派息也一并倒退6.3%至4.73仙。

谁说租金一定涨的？还是会遇到倒退的情况的。但要找出倒退的原因。

原因是酒店业务拖累，酒店的NPI下跌17.2%，至3645万6000令吉，主要是因为Sunway Resort Hotel & Spa 里的ballroom，meeting和function room关闭维修，直接影响了收入。

但根据2018年报指出，该酒店的翻新工程已在去年11月开始，并在FY19Q2完成，届时酒店租金预计会回升。

至于办公室，医院和工业地段的收入，都录得不错的增幅。

另外，在去年尾，SUNREIT也公布将以5亿5000万令吉，向母公司SUNWAY购买SUNWAY UNIVERSITY。预计这笔交易，将显著提升SUNREIT的价值。

蛤蜊个人是蛮喜欢SUNREIT多元化的资产，不仅有零售、办公楼、医院以及大学。尤其是医院和大学，这些都具备长期投资的特质。

再来便是计算价值的时候。不管再如何看好，也要买在不错的价格，才算是一笔好的投资。

摊平估算，全年的 EPS 9.46仙（如果没有在第四季度重估资产），那么派息100%的话，意味着股息也是9.46仙，以目前股价1.76计算，DY 是5.37%。

以NAV 1.4568计算， PB Ratio是1.2倍，仍比IGBREIT，PAVREIT，KLCC等低。

最后，很多人觉得REIT的增幅回酬不吸引，每年只收取那微薄的股息收入，不值得投资。

其实不然，10年前，SUNREIT上市，股价处于0.889。
十年后的今天1.76，股价增幅98.26%，平均每年9.8%回酬，纳入4-5%股息收入，每年回酬12-15%。

每年12-15%的稳定回酬，长期不断累积足以致富，但试问有哪个散户可以忍受这种波动小，闷闷地赚钱的股项。

长期投资REIT？

前些天，和老婆回她娘家探望岳父岳母，适逢假期，和岳父聊起天来。我的岳父是名生意人，非常有生意头脑，时常思考各种生意点子，我想华人之所以能够富有，都源自于深耕于我们身体里的从商基因。

因为，老婆姐姐移民海外，她本身又嫁出去了，所以娘家的房间顿时变得空荡，岳父便萌起了做Airbnb的想法，反正空置的房间没人住，租出去还能赚取不错的现金流。

租金收入和股息收入的性质相符，都是一种被动的收入，惟前者需要做些前置工作，如装修油漆，添置简单家具，让租户能够住得舒服快乐，它其实更像是经营一门生意。

对房地产投资者而言，除了租金收入之外，也可以考虑在房产增值后脱售，赚取差额。

岳父指出，在他10-20年前，购买一间landed屋子低于100k，几十年过去，房子已增值至300-400k，增长超过数倍，更别说租金。他感叹年轻的时候，应将更多的资金买入房产，用储蓄的方式累积资产，长期来说足以致富，可过上一个逍遥自在的晚年。

我不禁在想，既然房产价格和租金收入长期来说是处于上升趋势的。那岂不是适合长期投资？

但在大马，房产股多属于周期性，就像现在房产供应过剩，导致许多房地产公司业绩不甚理想。

那么转向投资以收取租金为主的产托，那又如何？产托REIT的经营模式，犹如房产投资者收取租金。大马的产托在扣除各种管理费、杂费后，剩下的90%收入，将强制以股息的方式派发给股东，称之为Dividend Per Unit （DPU）。

那，咱们来看看过去五年，各中产托所派发的股息，这些股息其实也直接可以看到产托的收入是否处于增长模式。

从2014年至2018年的DPU，

AHP －7.4 > 5.63 (2016年 RIGHT ISSUE 6:5）
ALAQAR －7.85 > 7.70
ALSREIT - 1.20 > 5.35
AMFIRST - 5.53 > 4.20
ARREIT - 7.265 > 5.49
ATRIUM - 8.80 > 8.10
AXREIT - 19.75 > 8.14 ( 2015年 RIGHT ISSUE 2:1）
CMMT - 4.53 > 7.90
HEKTAR - 10.5 > 9.60
IGBREIT - 7.79 > 9.19
KIPREIT - 2.92 > 6.83 ( 2017年才上市）
KLCC - 33.64 > 37.00
MQREIT - 8.38 > 8.08
PAVREIT - 7.96 > 8.74
SUNREIT - 8.36 > 8.57
TWRREIT - 7.03 > 2.10
UOAREIT - 11.00 > 9.13
YTLREIT - 8.457 > 7.87

18家REIT里头，有9家的DPU是处于上升趋势，另外9家则下跌。升幅较为明显的则是以零售为主的REIT，如KLCC，PAVREIT，SUNREIT和IGBREIT等。这也意味着租金收入并不是一味上涨，而是需仰赖于需求量，只有租户增多，租金才会上涨。

其中地点则扮演着异常重要的角色，像是KLCC坐落于吉隆坡黄金地带，其中一个EXXON MOBILE TOWER是出租给国油，因此租金稳定，长年出租率保持100%。

只要经济景气不错，人马购买力强，零售商铺有人流和生意，KLCC的租户就会稳定，因为有生意做，人们就会继续租下去。届时，每年稍微调整租金，DPU则会逐年水涨船高。

因此，这些零售REIT则变成产托投资的首选。先勿论地点，我们从估值，成长率和股息率来审视，哪个最好。

1）估值。以P／B ratio计算，拿市价除以资产价格（Net Asset Value，NAV），一般小于1，则代表有折价，属于便宜。反之高于1，则代表有溢价。

KLCC －1.70
IGBREIT －1.67
SUNREIT －1.20
PAVREIT －1.32

SUNREIT估值最便宜，最贵的是KLCC。翻开KLCC的季报看，KLCC每逢Q4都会资产重估，但最新Q4季报并没有进行重估，因此导致PB ratio较高。

2）週息率，以最新的股息计算

KLCC －股价7.89，股息37sen，DY4.6％
IGBREIT －股价1.79，股息9.19sen，DY5.13%
SUNREIT －股价1.74，股息9.57sen，DY5.5%
PAVREIT －股价1.75，股息8.74sen，DY 5%

3）派息增长率。这里直接看派息，因为产托90%用于派息，相等于盈利收入。（从2014年至2018年）

KLCC －33.64，34.65，35.65，36.15，37 （CAGR 1.92%）
IGBREIT －7.79，8.19，8.71，9.28，9.19 （CAGR 3.36%）
SUNREIT －8.36，8.73，9.18，9.19，9.57 （CAGR  2.74%）
PAVREIT －7.96，8.23，8.24，8.24，8.74 （CAGR 1.89%）

不看复合增长率，单看FY17，对比FY18，看看加薪多少。

KLCC －2.35%
IGBREIT －（-0.97%)
SUNREIT －4.13%
PAVREIT - 6.07%

KLCC作为老牌产托，每年的股息增长稳定，但偏低。而其他零售商场IGBREIT成长最多，但过去一年对比，股息却下滑。反而过去成长最慢的PAVREIT，在过去一年的股息成长达6%，傲视同行。而SUNREIT则表现稳定，过去一年的股息增长达4%，属于中等level。

综合以上，很suprise的是，SUNREIT估值竟然只有1.2倍，比同行偏低，然后DY达5.5%，也是比同行高，过去一年的股息增长也比同行来得多。

我想我会深入研究SUNREIT，看看是否有利可图，甚至纳入长期投资组合。

最后，祝大家除夕快乐，阖家团圆。明天便是大年初一，祝回乡的开车小心，拜年的红包收到手软！

长期投资真的可行吗？

长期投资真的可行吗？以前可以，现在可以咩？我想这是很多人的疑问，也是蛤蜊时常会思考的问题。

回答这问题以前，蛤蜊先审视目前的组合，究竟有哪家公司持有超过三年的，答案是 有的！但只有一家。

因此，也可以这么说，蛤蜊过去几年并不是一个长期投资者，充其量也不过是一个持有较为长期的投资者，一般两年左右。

长期投资是否可行，我想这家公司给了我答案和信心。

在2015年，那是蛤蜊踏入股海的第一年，本着买入收股息的心态，将松下电器纳入组合，过程中也就没什么理会，
只是在季报年报出炉的时候看看和分析，这四年内，也就去过一次股东大会。

收着四年，可算是长期投资了吧？那这四年，松下电器的股价表现如何？

蛤蜊的买入成本价27，这四年里共收了6.46的股息，扣除股息后，成本价降至20.54。

以目前38市价计算，共涨了85%，除4计算，每年增长约21%左右，是笔合格且表现很好的公司。

这四年，松下电器为何股价能够增长？我想长期投资，最起码的要求是，必须配合公司的盈利成长吧。

过去4年，松下电器的营业额
2015年 －931020
2018年 －1199120 （增长约25%，每年约6.25%）

净利
2015年－99538
2018年－131016 （增长约31.62%，每年约8%）

股息派发
2015年－142sen
2016年－139sen
2017年－117sen
2018年－248sen

虽然盈利增长并不是十分出色，但股息在2018年却翻倍增长（这是因为为了庆祝周年庆，所以派发特别股息），但排除100sen的特别股息，公司股息派发对比2017年，仍取得26%增长。

松下能够取得不错的资本增值，除了仰赖稳定增长的业绩，丰厚的股息，当然还有精明的管理层和PANASONIC的金漆招牌。

另外，虽然看似不错的股价表现，长期投资面临的另一个挑战则是股价波动，松下电器这四年来面临过无数次10-20%下跌幅度，心态稍有犹疑的投资者，都会轻易被洗出来。

总结：投资和寻找优异的公司不难，难是难在如何在股价波动剧烈的市场中，始终能够不动如山的坚持，这同时也是蛤蜊需要学习和修炼的地方。

1月份小结 恭喜发财！

一月份，蛤蜊加码了组合两只股项，两家公司均从高峰下滑不少，相对地股息率更高了，收到的股息也会增多，所以加码充作长期投资。

全新的一年，所以组合回酬也重新计算，截至目前组合回酬录得1.86%，过程中也收到两笔股息。

另外，可期待的是二月份将会收到伦平的丰厚股息，届时会实行股息再投资，将股息投入，滚大雪球。

同时，蛤蜊也将部分紧急储备金投入丰隆银行4.3%的定存，为期一年，尽可能将闲置的资金投入，让它们为我工作。

排除场外的资金，现金与股票的比例，暂时为45:54，仍属平衡，蛤蜊的目标是投入至少80%的资金在股市。

投资的股项，依然是以股息和成长潜能为主，并且以长期投资为主。

净资产方面，扣除二月份的预期开销，包括红包钱（结婚后要派红包了）、日常开销、保险费、未来旅行费用等等，仍取得2.66%增长！主要原因是1月份收到公司的花红，抵销了二月份较为庞大的开销，之后三月份开销将会回归正常。

还有5天就是农历新年，在这里先预祝大家猪年行大运，发到猪头一样！

别忘了二月份将有许多公司陆续公布业绩，回乡过年也能顺便阅读财报，乐哉乐哉～

LPI全年业绩看一看

伦平的业绩报告，开头的标题即是 “Commenceable Result in Challenging Period”。对伦平而言，在如今严峻的市场，仍能够取得持平，甚至稍微增长的业绩，已是难得。看来其他保险公司也好不到哪里去。

Q4业绩出炉，由于是最后一个季度，所以也可以把它当成全年业绩来看。

伦平全年营业额增长2.93%，至15.13亿令吉。

Gross Premium 收入增长3.38%，至14.69亿令吉。

净保费收入增长9.49%，至9.3亿令吉。

税前盈利4.05亿令吉，净利则是3.14亿令吉，几乎持平。

伦平的全年的净利几乎没有成长，除了营业额，主要原因是保险开放自由订价后，竞争加剧，导致给agent的佣金增加，加上索赔率也增加，所以直接拉低了净利的表现，净利赚幅从去年的21.3%，下跌至20.74%。

但是，如果把个别保险拆分来看，火险的表现依然呈双位数11.1%, 并且占了整个保险组合的42.4%。

另外，车险和医药险的表现也不错，但却遭到engineer insurance拖累，这个领域多属于被终止的大型基建工程。

股息方面，伦平将派发42sen，全年共派发68sen，总数额达2.7亿令吉（Payout Ratio：86.3%），比去年的2.39亿令吉，共增长13.3%，也就是变相的加薪！

伦平的营运现金流也从去年的3.14亿令吉，增长至3.81亿令吉，变现能力强劲。

至于，资本开销，仅有4.4m，因为保险业务主要是书面作业居多，所以无需巨大的资本开销，主要是买些新电脑，加强效率而已。

根据年报指出，自从国行开放自由定价机制后，市场的竞争加剧，许多保险业者相继推出各种优惠的保险产品，试图抢夺市场份额，而导致伦平的赚幅受到承压，尤其是车险和火险。再加上全球经济有放缓迹象，以及贸易战等等。

但，公司 会持续专注开发新的产品，加强各种销售渠道，与主要伙伴合作，以便增加市场份额。

总结：伦平的业绩与蛤蜊预测一样（猜4D都没有将准=.=)，Q4达21sen，全年业绩78.83sen，以目前16.32股价计算，本益比达20。股息派发则比预期来得少，但依然保持增长，在如此环境，股息派发依然慷慨，不得不说声“谢谢郑老板！恭喜发财”。

全年股息68sen，DY 4.16%，和定存差不多。因此，放定存，不如投资伦平。所以，蛤蜊所收到的股息，会实行再投资的动作，长期滚大雪球。

最后，去年大马经历了50年以来首个政权轮替，整个经济局面动荡，基建工程相继停工，SST的上路等等，导致市场波动不已。如今，已步入全新的一年，相信市场会走向平稳，经济会慢慢爬回起来。不管怎样，我依然乐观看待大马的未来，当然也看好保险市场将会长久继续成长。

长期投资LPI？（二）

选出最强的保险公司，那伦平资本到底强在哪里？

第一，有靠山大众银行。

大众银行作为国内最大最成功的华资银行，不管在资本，人脉、资源和管理层方面，都犹胜同行。伦平资本不仅可以杠杆前者的人力资源，同时伦平也是大众银行的长期投资者，直接持有4千200万股大众银行，是公司前十名大股东。

伦平每年可以从大众银行获得稳定的股息，比如在2017年，大众银行共派发每股61sen股息，也就是说伦平可获得2千500万的现金流入。试想如果我是保险公司的投资者，公司里的现金大部分投资于大众银行，哇塞很稳对不对。

第二，市场的领导者

根据伦平2017年报指出，公司是市场的领航者之一，市占率达8.07%。整个市场是176亿，而伦平占了14亿，还有92%的市场被同行瓜分。如果公司能够在未来持续推出更好的保险产品，提供更好的服务，慢慢地提高市占率，届时该公司的成长速度将会加速。

第三，秉持华人精明管理的传统。

伦平的combined ratio 是64.9%，低于市场平均92.5%。Combined ratio的意思是经营成本加上理赔损失除以保费收入的比率，一般低于100%则表示有承保利益。

而management expenses ratio 19.4%，也低于市场平均24.2%。

在2018年第四季，公司也推出BPM system（我也不懂是什么，只知道弄好后，会加快效率），公司预计完成后将会节省更多成本。

第四，高赚幅。

伦平资本的净赚幅是处于20%，高于同行。

Alliance 净赚幅7%。

Takaful 净赚幅10%。

TunePro 净赚幅9%。

伦平的赚幅在最新的两个季度，有下跌的趋势，但仍处于20%以上，主因是开放自由定价机制、房地产还处于供多与求，以及政府暂停许多基建项目。这都导致火险保费下滑，以及影响赚幅。

从Q3季报中指出，大马普险领域在半年内，只成长0.6%。我个人认为，在数个基建项目重启后，普险领域将会重拾动力，相信接下来会慢慢地变好。

大方向和公司都没问题后，接下来就是算算价值，货比三家。

伦平因为连续两个季度没有成长，股价从高峰17.5，稍稍滑落，最低跌至15.64，目前回弹至16.18左右。

根据过去三个季度总计为57.75sen，预估Q4至少能赚21sen，全年EPS 78.75sen。

以EPS78.75sen计算，

最高价17.5，本益比 22。

目前股价16.18，本益比20.5。

最低价15.64，本益比19.8。

对于优质股来说，本益比20我个人是可以接受的，好过你买一堆本益比低于10，但公司问题多多，加上以长期投资为目标，所以公司的素质变得异常重要。

作为长期投资，股息是重要收入来源。伦平多年来维持派息，而且派息丰厚。

预估Q4，可以派发最少44sen股息，
全年股息70sen，DY4.3%，和目前定存利率差不多。

我想投资上市公司，好过放在定存吧，至少知道未来是具成长潜能的。

总的来说，伦平短期内或许面临业绩退步的窘境，但长期而言，成长确定性很高，而且股息随着盈利增长，越派越多。因此，长期而言，将获得的股息再投资，雪球将会越滚越大。

从技术面来看，伦平早期跌破上升趋势线，然后股价慢慢跌至15左右。近来股价反弹，突破下降趋势线，买气渐渐回来，看来是大家期待着即将出炉的业绩，我们拭目以待。

长期投资LPI（一）？

早前和老婆曾商讨过，在大马除了消费类型的公司，还有什么领域是可以历久不衰，值得长期投资的，我们得出的结论是保险领域以及医疗领域。

当时代越发进步，国家越来越发达，人们保护财务的意识将会随之增加，那么购买保险就成为一项必需品。加上大马没什么天灾人祸，所以保险公司的索赔率较低。

蛤蜊大学毕业出来后，曾一度觉得保险是不需要买的，直到年龄渐长，理财知识的增加，方知道投资以前，需做好保险规划，那之后才能安心理财和投资。（大家别误会，我不是卖保险的）

与分析手套行业一样，我觉得需从宏观下手，去检视整个环境，是否处于一个成长的趋势。先说明，蛤蜊不是保险行业的专才，所写和分析也只是个大概，看官还需自行研究。

在大马，普险领域竞争是非常激烈的，从PIAM的2017年年报中，可以看到在大马拥有20家提供普险的保险公司，国内的有12家，而国外就有14家。

而普险领域内，最多人承保的就是车险和火险。这两组就占了整个普险的66.4%。

在2017年，火险市占率19.3%，约34.1亿。

                   车险市占率47.1%，约83.2亿。

而从年报中，我截取了08年至2017年的成长数据。

火险2008年2123.7m 至2017年3411m，CAGR 4.42%.

车险 2008年4911.5m 至2017年8322.3m，CAGR 5.42%

这两个领域从08年至今，一直都是处于成长趋势，所以我想保险领域仍未到达饱和程度。另外，我也在报章中读到，大马保险的渗透率低，尤其是乡村和B40群体。因此，我认为未来10年，甚至20年，保险趋势会稳定成长。

既然，宏观方面没问题，那么就可以选择领域内最强的上市公司。

在大马上市的保险公司不多，共有9家。

这9家都涉及不同的保险领域，如回教保险和旅游保险。

因此，我们排除亏损公司，TAKAFUL则是回教保险，TUNEPRO是旅游保险。而MNRB和MANULIFE业绩起伏不定，所以一并排除在外。

剩下的是涉及普险领域的仅有ALLIANZ和LPI。这样就好办了，我只需比对这两家，哪家最强就可以了。

这里要稍微提TAKAFUL，这家伊斯兰回教保险，过去10年都是双位数增长，有兴趣的股友可以研究看看。

从市值来看，

LPI排行第一，市值达64亿。

TAKAFUL排行第二，市值达31亿。

ALLIANZ排行第三，市值达24亿。

从普险市占率来看（2017年报数据），

ALLIANZ排行第一，Gross Written Premium 有42亿，达12.1%。

LPI排行第二，Gross Written Premium有14亿，达8.07%。

ALLIANZ和LPI的不同是，ALLIANZ涉及寿险行业，保险从业人员都知道，寿险的佣金一般都比普险行业高，因此前者赚幅较低，约7%。而LPI则注重于普险，佣金较低，导致赚幅很高，介于20-25%。

从ALLIANZ的数据上看，普险领域是最大的盈利来源，贡献了62%税前盈利，即3亿令吉。而寿险则仅贡献38%。

因此，我相信，专注普险领域的伦平资本，不管是赚幅，效率或是增长潜能，都比较强。