长期投资REIT？

前些天，和老婆回她娘家探望岳父岳母，适逢假期，和岳父聊起天来。我的岳父是名生意人，非常有生意头脑，时常思考各种生意点子，我想华人之所以能够富有，都源自于深耕于我们身体里的从商基因。

因为，老婆姐姐移民海外，她本身又嫁出去了，所以娘家的房间顿时变得空荡，岳父便萌起了做Airbnb的想法，反正空置的房间没人住，租出去还能赚取不错的现金流。

租金收入和股息收入的性质相符，都是一种被动的收入，惟前者需要做些前置工作，如装修油漆，添置简单家具，让租户能够住得舒服快乐，它其实更像是经营一门生意。

对房地产投资者而言，除了租金收入之外，也可以考虑在房产增值后脱售，赚取差额。

岳父指出，在他10-20年前，购买一间landed屋子低于100k，几十年过去，房子已增值至300-400k，增长超过数倍，更别说租金。他感叹年轻的时候，应将更多的资金买入房产，用储蓄的方式累积资产，长期来说足以致富，可过上一个逍遥自在的晚年。

我不禁在想，既然房产价格和租金收入长期来说是处于上升趋势的。那岂不是适合长期投资？

但在大马，房产股多属于周期性，就像现在房产供应过剩，导致许多房地产公司业绩不甚理想。

那么转向投资以收取租金为主的产托，那又如何？产托REIT的经营模式，犹如房产投资者收取租金。大马的产托在扣除各种管理费、杂费后，剩下的90%收入，将强制以股息的方式派发给股东，称之为Dividend Per Unit （DPU）。

那，咱们来看看过去五年，各中产托所派发的股息，这些股息其实也直接可以看到产托的收入是否处于增长模式。

从2014年至2018年的DPU，

AHP －7.4 > 5.63 (2016年 RIGHT ISSUE 6:5）
ALAQAR －7.85 > 7.70
ALSREIT - 1.20 > 5.35
AMFIRST - 5.53 > 4.20
ARREIT - 7.265 > 5.49
ATRIUM - 8.80 > 8.10
AXREIT - 19.75 > 8.14 ( 2015年 RIGHT ISSUE 2:1）
CMMT - 4.53 > 7.90
HEKTAR - 10.5 > 9.60
IGBREIT - 7.79 > 9.19
KIPREIT - 2.92 > 6.83 ( 2017年才上市）
KLCC - 33.64 > 37.00
MQREIT - 8.38 > 8.08
PAVREIT - 7.96 > 8.74
SUNREIT - 8.36 > 8.57
TWRREIT - 7.03 > 2.10
UOAREIT - 11.00 > 9.13
YTLREIT - 8.457 > 7.87

18家REIT里头，有9家的DPU是处于上升趋势，另外9家则下跌。升幅较为明显的则是以零售为主的REIT，如KLCC，PAVREIT，SUNREIT和IGBREIT等。这也意味着租金收入并不是一味上涨，而是需仰赖于需求量，只有租户增多，租金才会上涨。

其中地点则扮演着异常重要的角色，像是KLCC坐落于吉隆坡黄金地带，其中一个EXXON MOBILE TOWER是出租给国油，因此租金稳定，长年出租率保持100%。

只要经济景气不错，人马购买力强，零售商铺有人流和生意，KLCC的租户就会稳定，因为有生意做，人们就会继续租下去。届时，每年稍微调整租金，DPU则会逐年水涨船高。

因此，这些零售REIT则变成产托投资的首选。先勿论地点，我们从估值，成长率和股息率来审视，哪个最好。

1）估值。以P／B ratio计算，拿市价除以资产价格（Net Asset Value，NAV），一般小于1，则代表有折价，属于便宜。反之高于1，则代表有溢价。

KLCC －1.70
IGBREIT －1.67
SUNREIT －1.20
PAVREIT －1.32

SUNREIT估值最便宜，最贵的是KLCC。翻开KLCC的季报看，KLCC每逢Q4都会资产重估，但最新Q4季报并没有进行重估，因此导致PB ratio较高。

2）週息率，以最新的股息计算

KLCC －股价7.89，股息37sen，DY4.6％
IGBREIT －股价1.79，股息9.19sen，DY5.13%
SUNREIT －股价1.74，股息9.57sen，DY5.5%
PAVREIT －股价1.75，股息8.74sen，DY 5%

3）派息增长率。这里直接看派息，因为产托90%用于派息，相等于盈利收入。（从2014年至2018年）

KLCC －33.64，34.65，35.65，36.15，37 （CAGR 1.92%）
IGBREIT －7.79，8.19，8.71，9.28，9.19 （CAGR 3.36%）
SUNREIT －8.36，8.73，9.18，9.19，9.57 （CAGR  2.74%）
PAVREIT －7.96，8.23，8.24，8.24，8.74 （CAGR 1.89%）

不看复合增长率，单看FY17，对比FY18，看看加薪多少。

KLCC －2.35%
IGBREIT －（-0.97%)
SUNREIT －4.13%
PAVREIT - 6.07%

KLCC作为老牌产托，每年的股息增长稳定，但偏低。而其他零售商场IGBREIT成长最多，但过去一年对比，股息却下滑。反而过去成长最慢的PAVREIT，在过去一年的股息成长达6%，傲视同行。而SUNREIT则表现稳定，过去一年的股息增长达4%，属于中等level。

综合以上，很suprise的是，SUNREIT估值竟然只有1.2倍，比同行偏低，然后DY达5.5%，也是比同行高，过去一年的股息增长也比同行来得多。

我想我会深入研究SUNREIT，看看是否有利可图，甚至纳入长期投资组合。

最后，祝大家除夕快乐，阖家团圆。明天便是大年初一，祝回乡的开车小心，拜年的红包收到手软！