SUNREIT 分析

延续上篇文章长期投资REIT？，我发现SUNREIT似乎蛮有潜能纳入长期投资组合，于是在新年期间也大约翻阅了SUNREIT的年报和季报，加上近来出炉的第二季报告。所以，就顺手做个简单研究，然后记录一下自己看到的重点。

SUNREIT旗下三大业务，分别是零售、酒店和办公室，以及医院和工业地段。

SUNREIT最赚钱的资产是零售，占了总营业额的74%；酒店占15%、办公室占6%以及其他占5%。

尤其是Sunway Pyramid商场，根据2018年报，SUNREIT的NPI（Net Property Income）占56.7%（RM237.9M），平均出租率达98.9%。

零售资产里，贡献最少的是Suncity Ipoh Hypermarket.

因此，SUNREIT未来租金股息的起伏，大部分都是取决于零售商场的租金表现，其余酒店业务只要不下跌，表现平稳，租金收入每年微幅增长是没问题的。

第二季度报告也在前些日子出炉，由于是第二季的关系，蛤蜊就把它当作半年来看和比较。

半年的NPI成长0.2%至2亿1473万9000令吉，净利倒退6.3%至1亿3941万令吉，想当然的派息也一并倒退6.3%至4.73仙。

谁说租金一定涨的？还是会遇到倒退的情况的。但要找出倒退的原因。

原因是酒店业务拖累，酒店的NPI下跌17.2%，至3645万6000令吉，主要是因为Sunway Resort Hotel & Spa 里的ballroom，meeting和function room关闭维修，直接影响了收入。

但根据2018年报指出，该酒店的翻新工程已在去年11月开始，并在FY19Q2完成，届时酒店租金预计会回升。

至于办公室，医院和工业地段的收入，都录得不错的增幅。

另外，在去年尾，SUNREIT也公布将以5亿5000万令吉，向母公司SUNWAY购买SUNWAY UNIVERSITY。预计这笔交易，将显著提升SUNREIT的价值。

蛤蜊个人是蛮喜欢SUNREIT多元化的资产，不仅有零售、办公楼、医院以及大学。尤其是医院和大学，这些都具备长期投资的特质。

再来便是计算价值的时候。不管再如何看好，也要买在不错的价格，才算是一笔好的投资。

摊平估算，全年的 EPS 9.46仙（如果没有在第四季度重估资产），那么派息100%的话，意味着股息也是9.46仙，以目前股价1.76计算，DY 是5.37%。

以NAV 1.4568计算， PB Ratio是1.2倍，仍比IGBREIT，PAVREIT，KLCC等低。

最后，很多人觉得REIT的增幅回酬不吸引，每年只收取那微薄的股息收入，不值得投资。

其实不然，10年前，SUNREIT上市，股价处于0.889。
十年后的今天1.76，股价增幅98.26%，平均每年9.8%回酬，纳入4-5%股息收入，每年回酬12-15%。

每年12-15%的稳定回酬，长期不断累积足以致富，但试问有哪个散户可以忍受这种波动小，闷闷地赚钱的股项。